Ratgeber für Eigentümergemeinschaften und Hausverwaltungen
Beschlüsse, Finanzierung, Mieterstrom und gemeinsame Energieversorgung verständlich planen – vom Dach bis zur Abrechnung.
Stand: 27. Oktober 2026. Photovoltaik auf dem Dach eines Mehrfamilienhauses kann günstigen Strom, Einspeiseerlöse und einen höheren Immobilienwert ermöglichen. Für eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) oder Hausverwaltung ist der Weg aber anders als beim Einfamilienhaus: Dach und Technik gehören oft zum Gemeinschaftseigentum, Beschlüsse müssen vorbereitet werden und der Solarstrom kann auf verschiedene Arten genutzt werden.
| Vorhaben | Was vor dem Start zu klären ist |
|---|---|
| PV auf dem gemeinschaftlichen Dach | Beschluss, Dachzustand, Statik, Netzanschluss, Betreiber, Finanzierung und Nutzung des erzeugten Stroms. |
| PV für einzelne Eigentumswohnung | Ob Bauteile zum Gemeinschafts- oder Sondereigentum gehören, was die Teilungserklärung sagt und ob ein Beschluss nötig ist. |
| Balkon-Steckersolargerät | Das WEG-Gesetz nennt Stromerzeugung durch Steckersolargeräte ausdrücklich als mögliche privilegierte bauliche Veränderung; die Durchführung wird trotzdem ordentlich beschlossen. |
| Heizungstausch für das ganze Haus | Basisantrag der WEG, technische Planung, Kostenverteilung und mögliche zusätzliche persönliche Anträge selbstnutzender Eigentümer. |
| Klimaanlage oder Außengerät | Aufstellort, Fassade, Schall, Leitungsweg, Stromanschluss und Zustimmung nach den WEG-Regeln vor Bestellung klären. |
Nach § 20 WEG können bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum beschlossen oder einem Eigentümer gestattet werden. Steckersolargeräte sind in der Liste privilegierter Maßnahmen ausdrücklich genannt. Eine große Dach-PV-Anlage ist nicht automatisch dasselbe wie ein Balkonkraftwerk; für Dach, Fassade, Leitungen und Anschluss sollte die WEG die notwendigen Beschlüsse und Zustimmungen vorab prüfen. Wie Kosten und Nutzungen verteilt werden, hängt auch von § 21 WEG und den konkreten Beschlüssen ab.
Der KfW-Kredit 270 kann für PV-Anlagen, Batteriespeicher und zugehörige Planungs- und Installationskosten in Betracht kommen. Die KfW nennt grundsätzlich bis zu 100 % der Investitionskosten als mögliche Finanzierung. Es bleibt ein Darlehen: Zinsen fallen an, und die Summe muss nach Tilgungsplan zurückgezahlt werden. Der genaue Antragsteller, die Vollmacht, Beschlüsse und Sicherheiten müssen WEG und Finanzierungspartner vor dem Auftrag klären. Der Kredit wird über Bank oder Sparkasse beantragt; der Zinssatz richtet sich nach Laufzeit, Bonität und Sicherheiten.
Die WEG kann Solarstrom vollständig ins Netz einspeisen. Dafür kann eine erhöhte Einspeisevergütung oder Marktprämie gelten. Dieses Modell ist häufig einfacher abzurechnen, weil die Bewohner ihren Strom wie gewohnt von ihrem Anbieter beziehen. Der Erlös fließt an den Anlagenbetreiber und wird nach dem WEG-Beschluss und den Betreiberverträgen zugeordnet.
Solarstrom kann auch an Bewohner geliefert werden. Beim klassischen Mieterstrommodell können unter bestimmten Bedingungen ein Mieterstromzuschlag und eine Vergütung für den Überschuss ins Netz infrage kommen. Dafür übernimmt der Betreiber zusätzliche Aufgaben als Stromlieferant, zum Beispiel Abrechnung, Reststromversorgung und Verbraucherschutz.
Die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung nach § 42b EnWG kann eine andere Aufteilung des Solarstroms im Gebäude ermöglichen. Sie hat eigene Mess- und Vertragsregeln. Für dieses Modell gibt es laut Bundesnetzagentur keinen EEG-Mieterstromzuschlag. Deshalb sollten WEG und Hausverwaltung nicht nur die mögliche Vergütung vergleichen, sondern auch Aufwand, Messkonzept, Dienstleister, Reststromversorgung und laufende Pflichten.
| Modell | Einfach erklärt | Typischer Prüfpunkt |
|---|---|---|
| Volleinspeisung | Der Solarstrom geht vollständig ins öffentliche Netz. | Einfachere Abrechnung; erhöhter Vergütungswert prüfen. |
| Überschusseinspeisung | Ein Teil wird im Gebäude verbraucht, der Rest eingespeist. | Eigenverbrauch, Zählerkonzept und Betreiber klären. |
| Mieterstrom | Der Betreiber liefert Solarstrom direkt an Bewohner. | Lieferantenpflichten, Abrechnung und Zuschlagsfähigkeit prüfen. |
| Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung | Erzeugter Strom wird Bewohnern rechnerisch zugeteilt; Reststrom können sie weiter selbst beziehen. | Messkonzept und Abrechnung; kein EEG-Mieterstromzuschlag. |
Bei bestimmten PV-Lieferungen und Speicherkomponenten kann der Umsatzsteuersatz 0 % betragen. Zusätzlich können Einnahmen und Entnahmen bei bestimmten Gebäudeanlagen einkommensteuerbefreit sein. Für nach dem 31. Dezember 2024 angeschaffte, in Betrieb genommene oder erweiterte Anlagen nennt das Einkommensteuerrecht grundsätzlich bis zu 30 kWp je Wohn- oder Gewerbeeinheit, zusätzlich gilt eine Grenze von 100 kWp pro Steuerpflichtigem oder Mitunternehmerschaft. Bei einer WEG kommt es darauf an, wer Anlagenbetreiber ist, welche Rechtsform vorliegt und wie die Anlage genutzt wird. Eine WEG sollte deshalb Betreiber- und Steuerfragen vor der Investition mit Steuerberatung und Finanzierungspartner abstimmen.
Beim Tausch der zentralen Heizung kann die WEG nach den geltenden Regeln einen gemeinsamen Basisantrag bei der KfW stellen. Selbstnutzende Eigentümer können für ihre selbst genutzte Wohnung unter Voraussetzungen zusätzliche Einkommens- und Klimageschwindigkeitsboni beantragen. Diese persönlichen Boni gelten nicht pauschal für alle Wohnungen.
Für Erdwärme-, Luft-Wasser- oder andere förderfähige elektrische Wärmepumpen kann die KfW-Heizungsförderung relevant sein, wenn Anlage und Antrag die technischen Förderbedingungen erfüllen. Das KfW-Programm 458 ist ein Zuschuss für die Heizung. Kredit 358/359 kann die Finanzierung ergänzen, ist aber nicht dasselbe wie ein Zuschuss. Für bestimmte selbstnutzende Eigentümer, die in einer WEG oder einem ungeteilten Mehrfamilienhaus einen eigenen Bonus-Zusatzantrag gestellt haben, gelten beim Ergänzungskredit besondere Einschränkungen. Lesen Sie dazu den YOOVANO-Ratgeber zur Heizungsförderung, Kreditrückzahlung und Tilgung.
Eine PV-Anlage kann den Strombedarf einer Wärmepumpe oder Klimaanlage teilweise decken. Eine Erdwärme-Wärmepumpe nutzt die gleichmäßigere Temperatur im Erdreich und kann je nach System im Sommer auch passiv temperieren. Bohrungen brauchen jedoch eine technische Planung sowie mögliche wasser- und bergrechtliche Prüfungen; die Hausverwaltung sollte Genehmigungen, Grundstücksrechte, Leitungswege und Wartungszugang vor einem Beschluss mit Fachleuten klären.
Eine reine Klimaanlage zum Kühlen erhält nicht automatisch die KfW-Heizungsförderung. Eine reversible Anlage, die auch heizen kann, kann nur dann als Wärmepumpe geprüft werden, wenn ihre Heizfunktion und alle technischen Regeln passen. Bei einer Wärmepumpe mit Kühlfunktion muss die Wärmeerzeugung mehr als 50 % ausmachen. Zusätzlich sind bei einer WEG Außengerät, Schall, Fassade, Kondensat und Leitungsweg wichtige Beschlusspunkte. Das Förderrecht und das WEG-Recht sind zwei getrennte Prüfungen.
Die Hausverwaltung kann aus einer Idee einen geordneten Entscheidungsprozess machen. Sie erstellt keine Förderzusage und sollte nicht ohne Beschluss einen umfangreichen Vertrag oder Kredit auslösen. Sie kann aber Unterlagen sammeln, Angebote vergleichbar machen und den Eigentümern eine belastbare Entscheidungsvorlage geben.
Angenommen, eine WEG plant eine PV-Anlage mit Speicher für 60.000 €. Ein Teil des Stroms wird im Haus genutzt, der Rest eingespeist. In der Eigentümerversammlung sollten nicht nur die Anschaffungskosten stehen. Wichtig sind auch: wer den Kredit beantragt, welche Zinsen die Bank anbietet, wie viele Jahre getilgt wird, wer die Anlage betreibt, wie Solarstrom verteilt wird, wie der Überschuss abgerechnet wird und wer Wartung sowie Messkosten trägt. Die Rückzahlung des Kredits ist nicht gleich die tatsächliche Jahresbelastung: Einnahmen und Stromkosteneinsparungen können die Belastung senken, sind aber keine garantierte Förderung.
Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist die Rechnung anders als beim Einfamilienhaus. Strom, der direkt im gemeinschaftlichen Bereich genutzt wird, kann Netzbezug sparen. Überschuss wird ins Netz eingespeist. Eine Belieferung einzelner Wohnungen mit Mieterstrom kann zusätzliche Einnahmen bringen, verursacht aber auch weitere Abrechnungs-, Mess- und Betreiberaufgaben. Das folgende Beispiel rechnet deshalb nur den Strom für gemeinschaftliche Verbraucher und die Einspeisung.
Modellannahme: 15 kWp auf dem Gemeinschaftsdach erzeugen 14.250 kWh pro Jahr. Davon nutzt das Haus 4.000 kWh direkt – etwa für Allgemeinstrom oder eine gemeinschaftliche technische Anlage. Bei einem angenommenen Arbeitspreis von 30 Cent/kWh spart die WEG 1.200 €. Die übrigen 10.250 kWh gehen ins Netz. Für die 15-kWp-Anlage ergibt sich bei der EEG-Vergütung für August bis Dezember 2026 ein gemittelter Beispielwert von rund 7,35 Cent/kWh; die tatsächliche Zuordnung richtet sich nach den Leistungsstufen und Regeln der Bundesnetzagentur.
| Baustein im WEG-Beispiel | Rechnung | Jahreswert |
|---|---|---|
| Strom im Haus selbst nutzen | 4.000 kWh × angenommene 0,30 €/kWh | 1.200 € Ersparnis |
| Überschuss einspeisen | 10.250 kWh × rund 0,0735 €/kWh | rund 753 € Einnahmen |
| Laufende Kostenreserve | Modellannahme für Betrieb, Messung und Verwaltung | −600 € |
| Jährlicher Netto-Vorteil | 1.200 € + 753 € − 600 € | rund 1.353 € |
| Einfache Amortisation | angenommene Investition 24.000 € ÷ 1.353 € jährlich | rund 17,7 Jahre |
Wenn dieser jährliche Vorteil 20 Jahre unverändert bliebe, wäre die Rechnung nach Abzug der angenommenen 24.000 € Investition nominal rund 3.100 € im Plus. Das ist keine Renditezusage: Die Rechnung lässt Finanzierung, mögliche Reparaturen, Veränderung des Stromertrags, Preisänderungen und abweichende Kosten außen vor. Auch die angenommenen 30 Cent für den Allgemeinstrom und 600 € laufende Kosten müssen durch die echten Verträge und Angebote der WEG ersetzt werden.
Die EEG-Vergütung hängt vom Inbetriebnahmedatum und der Anlagenleistung ab. Für 2026 veröffentlicht die Bundesnetzagentur die Fördersätze. Für den spezifischen Haushaltsstrompreis der WEG zählt der echte Vertrag am Gemeinschaftszähler, nicht der allgemeine Haushaltsdurchschnitt. Weitere einfache PV-Rechenbeispiele finden Sie im YOOVANO-Ratgeber zur PV-Amortisation.
Dieser Ratgeber ist eine verständliche Orientierung. Er ersetzt keine Rechts-, Steuer-, Kredit- oder Förderberatung. WEG-Beschlüsse, Betreiberstruktur, steuerliche Einordnung und technische Förderfähigkeit sind im Einzelfall zu prüfen. Es gelten die offiziellen Bedingungen zum Antragszeitpunkt.